Vừa qua, dư luận rất quan tâm về việc một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang triển khai các dự án Condotel ven biển được coi là khá “lạ lẫm” với người tiêu dùng. Theo thắc mắc này, nếu chiếu theo quy định của luật hiện hành thì chưa thấy có quy định cụ thể về loại hình bất động sản mới này và đang vận dụng Luật Dân sự để phát triển dự án Condotel được cho là trái luật?

Liên quan đến vấn đề pháp lý về loại hình Condotel ven biển chưa phổ biến này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Vũ Văn Biên, Trưởng Chi nhánh Văn phòng Luật sư An Phước.

Triển khai Dự án Condotel ven biển có vi phạm pháp luật hiện hành không?

Theo luật sư Vũ Văn Biên, các dự án đầu tư xây dựng căn hộ khách sạn - Codontel chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia đối với công trình xây dựng.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư 2014 quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà Luật này không cấm. Do đó, chưa thể khẳng định việc các doanh nghiệp triển khai dự án Condotel ven biển là vi phạm pháp luật.

Theo luật sư Biên, lưu trú ngắn hạn với loại hình này thì không sao, còn lưu trú lâu dài cần phải quan tâm đến hạ tầng liệu có đáp ứng được hay không? Vì nếu sử dụng Condotel để lưu trú dài hạn thì sẽ có những vấn đề sau: Coldotel là loại hình bất động sản kết hợp giữa mô hình khách sạn và chung cư. Nếu sử dụng lâu dài (hình thành đơn vị ở) thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật (như 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải có tối thiểu 20m2 chỗ để xe), hạ tầng xã hội (trường học, sinh hoạt cộng đồng…) như đối với nhà ở chung cư được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở.

Rõ ràng mô hình Codotel hiện nay được một số Chủ đầu tư xây dựng và định vị gần giống như nhà chung cư, nhưng thực chất lại không đáp ứng được những quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn của nhà chung cư để lưu trú dài hạn. Ngoài ra, Codotel ven biển thường được xây dựng trên đất dịch vụ, thương mại nên chỉ dùng để kinh doanh thương mại, dịch vụ không dùng để ở.

Dự án Condotel tại Cam Ranh

“Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (giấy chứng nhận) cho khách hàng mua Condotel ven biển, theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, nếu chứng minh được Condotel chỉ để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch - cư trú ngắn ngày thì theo quan điểm của luật sư các cơ quan chức năng nên nghiên cứu để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình cho người mua để đảm bảo các quyền và hợp pháp của người dân, nhà đầu tư khi đã mua các Condotel này.

Tuy nhiên, trên thực tế đã có vài dự án tại Nha Trang người dân và nhà đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) còn lại hầu hết người mua Condotel chưa được cấp giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này và cần cơ quan quản lý nhà nước có những giải pháp mang tính đột phá để khuyến khích đưa loại hình bất động sản này vào quản lý chặt chẽ, bổ sung và gia tăng các sản phẩm phục vụ, bổ trợ cho ngành du lịch phát triển bền vững hơn. Đồng thời đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư khi đầu tư các dạng bất động sản Condotel này” luật sư Biên phân tích.

Cũng theo luật sư Biên, việc các Chủ đầu tư định hướng nếu chưa được cơ quan quản lý cấp phép mà sử dụng Condotel để lưu trú lâu dài mà chưa được cơ quan quản lý cấp phép thì chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật. Bởi như đã trình bày ở trên, thông thường quy hoạch sử dụng đất ven biển là đất thương mại và dịch vụ, theo luật đầu tư và Luật đất đai thì Chủ đầu tư lập dự án phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Hơn nữa, mô hình Condotel hiện nay cũng không đáp ứng được tiêu chuẩn về hạ tầng, xã hội để lưu trú lâu dài và không nên khuyến khích phát triển.

Luật sư Vũ Văn Biên, Trưởng Chi nhánh Văn phòng Luật sư An Phước (bên phải)

Loại hình Condotel ra đời có gây ra hậu quả gì không?

Theo luật sư Biên, do không có các quy định cụ thể về loại hình Condotel, nên khi loại hình này ra đời sẽ có một số vấn đề cần phải lưu ý.

Thứ nhất, Condotel là loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, ở đó hoạt động mua bán, hạch toán chi phí và chia lợi nhuận khá phức tạp. Do đó, sẽ rất khó để Nhà nước quản lý các khoản thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân của các nhà đầu tư thứ cấp. Các quy định pháp luật liên quan tới Condotel chưa thật sự đầy đủ.

Thứ hai, hiện tại, chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho Condotel, về hình thức Condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở). Việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho Condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập. Các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình Condotel chưa được quy định chặt chẽ, rõ ràng dễ dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư nhập nhằng, lách luật để làm liều?

Thứ ba, vì đa số các địa phương đang xác định mục đích sử dụng đất của Dự án Condotel là đất thương mại, dịch vụ nên thời hạn sở hữu condotel thương được quy định là chỉ 50 năm mà số tiền đầu tư cho căn hộ Condotel lại không hề nhỏ.

“Nếu xem Condotel là nhà ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài đều có thể sở hữu Codotel. Tuy nhiên, hiện nay đa số địa phương không xem Condotel là nhà ở nên cá nhân người nước ngoài không được sở hữu Condotel.

Tuy nhiên, Condotel là căn hộ phục vụ mục đích nghỉ dưỡng, du lịch, được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài, việc cho cá nhân nước ngoài sở hữu Condotel cũng có điểm tích cực là thúc đẩy sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, phát triển lĩnh vực du lịch”, luật sư Biên nêu ý kiến.

Cũng theo luật sư Biên, Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản chỉ cho phép chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu xem Condotel là công trình nhà, công trình trên đất có chức năng thương mại, dịch vụ thì không được chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Condotel khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Nếu hạn chế quyền chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Condotel thì vô tình chung sẽ làm giảm đi các giao dịch chuyển nhượng làm giảm đi sự phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Hơn nữa nếu các khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng lại phải “lách luật” để chuyển nhượng dẫn đến các rủi ro cho các bên, giảm sự mình bạch và gây thất thu về thuế khi các bên thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.